空き家を購入するメリット・デメリット｜物件探し～住むまでの流れ、東京の費用相場も

近年、空き家の活用に注目が集まっています。

使っていない建物を放置するのではなく、売買・賃貸をして有効的に活用しようという動きです。

空き家は購入側にもメリットがあり、新たな住まいとして空き家を選ぶ方も増えてきています。

では、空き家購入には具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

物件探しから空き家に住むまでの流れや、東京郊外の空き家購入費用の相場も解説します。

コラムのポイント

• 住まいの選択肢の1つに「空き家を購入してリフォーム・リノベーションする」方法があります。
• 空き家購入は費用を抑えられるだけでなく、広さの希望に見合った物件が見つかるケースも少なくありません。
• 東京都郊外の空き家の費用相場は1000～3000万円程度なので、リフォーム費用と併せて資金計画を立てましょう。

住まい探しは「空き家を購入」という選択肢もある

＜施工事例：空き家リフォーム＞

住まい探しをする場合、次のような選択肢を考える方が多いでしょう。

• 新築・中古の住宅や分譲マンションを購入
• 新築住宅を建築

しかし、近年は建物の購入価格が抑えられる空き家の購入を検討する方も少なくありません。

東京都には活用されていない空き家が約18万戸あり、放置しておくと防犯面や防災面で危険性が高まり、周辺環境にも悪影響を及ぼすと言われています。

平成 30 年住宅・土地統計調査（総務省）では、都内の空き家⼾数は約 81万⼾、空き家率は 10.6％で、いずれも平成 25 年から減少しました。一方、特に問題だと考えられる⻑期不在や取壊し予定の空き家（その他の住宅）は約 18 万⼾あり、平成 25 年（約 15 万⼾）と比べると増加しています。

引用元：東京空き家ガイドブック | 東京都住宅政策本部

空き家を購入して活用することで、自分が住む街の生活環境を守ることにもつながります。

今注目されている「空き家」を、新たな住まいの選択肢として加えてみてはいかがでしょうか。

▷関連コラム：東京に住むなら空き家購入＆リノベーションがおすすめ！5つの理由や費用を解説

空き家を購入する4つのメリット

空き家を購入するメリットを紹介します。

①建物の購入費用を抑えられる

最大のメリットは建物の購入費用を抑えられる点です。

東京都で一戸建ての購入を検討したいが、費用面で諦めてしまっているという方もいますよね。

空き家は築年数が経った建物も多く、売主側が早く手放したいという意向を持っていることも多いため、一般的な中古住宅と比べて低価格に設定されていることが多いです。

②好立地の住まいが手に入る可能性がある

空き家は古くからその土地に建っている建物が多いため、新築や築年数の浅い建物では手に入らないような好立地な物件が見つかる可能性があります。

住まいの立地を重要視しているなら、空き家も選択肢に入れて物件探しをしてみましょう。

③広い敷地や家が手に入る可能性がある

地域の開発が行われる前に建築された古い空き家なら、現在では考えられないような広い敷地に建物を建てている可能性もあります。

広い敷地の空き家は郊外エリアのケースが多いですが、敷地や建物の広さを重要視するなら魅力的ですよね。

マイホームの庭で遊んで、広々とした住まいでゆっくり過ごしたいという要望があるなら、郊外の空き家をチェックしてみましょう。

④自分好みにリノベーションできる

空き家は購入費用が抑えられる事例が多いため、自分好みにリノベーションができます。

新築や築浅物件では、購入費用がかさんでリフォーム・リノベーション費用は残っていないというケースが多いです。

せっかく戸建て住宅に住むなら、自分が暮らしやすい間取りや好きなデザインにカスタマイズしましょう。

空き家リフォーム・リノベーションについてはこちらのコラムをご覧ください。

▷関連コラム：【空き家リノベーション・リフォーム】埼玉県の成功事例3選と後悔しないためのポイントを解説

空き家を購入する6つのデメリットと対策

空き家を購入してすむデメリットと対策を紹介します。

①空き家はリフォーム費用がかかりやすい

売りに出ているような空き家は、築年数が経っていて手入れされていない建物が多いです。

そのため、建物の状態が良くなく、購入後のリフォーム費用がかかるケースも少なくありません。

耐震補強工事や断熱リフォームだけで、200～300万円以上かかることもあります。

安い空き家が見つかったが、想像以上にリフォーム費用がかかったという事例も多いです。

空き家を購入するときはリフォーム会社にも物件を見てもらい、必要な工事の洗い出しと見積もりを出してもらいましょう。

②リフォーム時に不測の工事が必要なケースがある

長い期間管理されていなかった空き家は、目に見えない部分が劣化している可能性があります。

例えば、在来浴室を解体したら下地が腐食している事例や、床を剥がしたらシロアリの被害が見つかったなどの事例です。

元々予算取りしていない費用が急遽追加になると、支払いに困ってしまいますよね。

空き家リフォームは不測の工事に備えて、予算に余裕を持っておくことをおすすめします。

また、工事中に急遽必要になりそうな工事を、事前にリフォーム会社へ確認しておくと安心です。

▷関連コラム：空き家リフォームのメリット・デメリットと3つの注意点｜埼玉県の事例も紹介

③古い空き家は耐用年数が短い

古い空き家をリノベーションしてきれいにしても、新築や築年数の浅い中古住宅と比べると耐用年数が短いです。

さらに、まったく手入れされていなかった建物の場合は、劣化のスピードも速くなってしまいます。

空き家は劣化や災害による損傷などにより、短い期間で建物に住めなくなることも。

これから先、数十年間住む計画があるのなら、劣化や傷みが進行していない築20年以下の建物がおすすめです。

④物件情報が少ない

空き家は物件情報が少なく、要望に合ったエリアや広さ・状態の建物が見つからないというデメリットも。

不動産会社のページをチェックして空き家バンクに登録しても、中々理想の建物に出会えないという方もいます。

空き家は自治体のホームページにも掲載されています。

また、実際に希望するエリア周辺を歩き、空き家を探すという方法も。

物件探しを手伝ってくれるリノベーション会社などもありますので、さまざまな手法で空き家探しを行いましょう。

⑤築年数によって住宅ローン控除が受けられない可能性がある

空き家を住宅ローンを利用して購入・リフォームする場合、住宅ローン控除を受けようと考える方も多いですよね。

しかし、住宅ローン控除の条件に「木造住宅は築20年以下の建物であること」という文言があります。

イ　家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物（注4）の建物の場合には25年）以下であること。

引用元｜No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

築年数が経った建物は、昔の耐震基準で建てられているケースがほとんどで、現在の基準を満たしていないことが多いからです。

ただし、耐震改修工事を行って耐震基準を満たしている、あるいは改修工事を行う予定がある場合は住宅ローン控除の適用が認められます。

ロ　地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの （耐震基準）に適合する建物であること（注5）。

ハ　平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、上記イまたはロのいずれにも該当しない一定のもの（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。

引用元｜No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

住宅ローンを利用して築20年以上の空き家を購入するなら、耐震診断して必要に応じて耐震改修工事を行いましょう。

⑥住宅ローンが組めない可能性がある

空き家を購入するために住宅ローンを組みたいが、承認が下りなかったという事例も。

理由は「物件の担保評価」が低いことが挙げられます。

物件の担保評価とは、金融機関が判断する「不動産の価値」のことを指します。

築年数が経った古い空き家は、建物としての価値がほとんどないことが多く、評価が低いです。

担保の評価が低いと、返済が滞ったときに不動産を差し押さえても、金融機関が貸出金を回収することができませんよね。

そのため、担保評価が低い物件では住宅ローンを組むことができないことがあります。

住宅ローンを利用するなら、空き家を契約する前にローンの事前審査を行いましょう。

【11ステップ】物件探しから空き家に住むまでの流れを解説

物件を探し始めてから空き家に住むまでの流れを、11個の項目に分けて紹介します。

まずは住まいに対する条件を考えることが大切です。

建物や立地に対する要望はもちろん、予算や住宅ローンを使うかどうかなどを考えましょう。

また、その家に何年住むか、大掛かりなリノベーションを行う前提で物件を探すかなども、家族で話し合っておくことが大切です。

リノベーションを行う予定なら、空き家を探しつつリフォーム・リノベーション会社を同時並行で見つけることをおすすめします。

信頼できるパートナーが見つかったら、気になる物件の内覧に来てもらうことで、より詳しいリノベーション内容を打合せ可能です。

住宅ローンを利用するなら候補の空き家情報を使って、事前審査を早い段階で行うことをおすすめします。

担保評価は購入する空き家によって変わりますが、借主に対する審査はどの物件に対しても同じです。

そのため、事前審査を早めに行うことで、住宅ローンが問題なく使えるかの確認になります。

気になった空き家があったら必ず内見して状態を確認し、契約まで進めてくださいね。

【東京都】空き家購入の費用相場

空き家購入の費用相場は、都心か郊外かで大きく異なります。

しかし、都心の空き家情報はほとんどないため、郊外の費用相場について紹介します。

2024年2月現在、不動産のポータルサイトでは7件の空き家情報がありました。

• 1,000万円以下：2件
• 1,000～2,000万円以下：3件
• 2,000～3,000万円以下：0件
• 3,000～4,000万円以下：2件

▷参考ページ：空き家バンク | 東京都で空き家を探す｜ホームズ

また、青梅市のホームページでは2件の空き家情報が掲載されていました。

• 1,100万円の物件
• 3,000万円の物件

▷参考ページ：青梅市空家バンク｜東京都青梅市

もちろん築年数やエリアによっても価格は異なりますが、東京都の郊外では1,000～3,000万円台が空き家の費用相場と言えるでしょう。

ただし、タイミングによって費用相場は変動しますので、あくまで参考としてくださいね。

最新の都内の空き家情報についてはこちらのページをご覧くださいね。

▷参考ページ｜都内の空き家を探す | 東京都住宅政策本部

まとめ

空き家は住まいの購入費用を抑えたい方におすすめです。

新築や築年数の浅い住宅では考えられないような条件を満たした、好立地や広い物件が見つかるかもしれません。

空き家を購入したらリフォーム・リノベーションすることがおすすめです。

必要な耐震・断熱リフォームを行い、好みの内外装や設備に交換して、暮らしやすい住まいに生まれ変わらせましょう。

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