築50年の家はリフォーム・建て替えどちらが良い？費用やメリット・デメリットを比較

築50年経った家では、暮らし方の変化に伴って住みにくさを感じることもあります。

建物の劣化や不具合を改善したいが、築年数が経っているとリフォームできないのではと疑問を持つ方もいるでしょう。

建て替えた方が良いかもしれないが、住む年数や費用を考えるともったいないと感じることもありますよね。

そこで今回は、築50年の家はリフォーム・建て替えのどちらがいいかを比較して紹介します。

それぞれの費用相場やメリット・デメリットも解説しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

コラムのポイント

• 建物にしっかり手を入れれば、築50年の家でもリフォームして数十年住み続けることができます。
• 費用や建物の構造・状態に合わせて、リフォームか建て替えを選ぶことが大切です。
• まずは実績のあるリフォーム会社に現地調査をしてもらい、可能なリフォーム・リノベーションの内容を確認することをおすすめします。

築50年の家はリフォームできる？

築30～40年で建て替えることも多いため築50年前後経った家は、リフォームだけで住み続けられるのかと疑問に思う方もいるでしょう。

築50年の家のリフォームが可能なのか、またリフォームしてから何年住めるのかを解説します。

一般的な住宅なら基本的にリフォームできる

一般的な木造住宅なら、築50年の家でも基本的にリフォームできないことはありません。

実際に、築100年近い古民家をリフォーム・リノベーションして暮らしている実例も多くあります。

現在の基準に沿ってリフォームすることで、建物の寿命を伸ばすことが可能です。

ただし、リフォームと建て替えのどちらが向いているかは、建物の状態によって異なります。

後ほど判断基準をご紹介しますので、お住まいの状態を確認してみてくださいね。

築50年の家をリフォームして何年住める？

築50年の家はリフォームの内容によりますが、しっかり手を入れれば建て替えと同じくらいの期間は暮らすことができます。

大切なのはリフォームをしてから、その家に何年住みたいのかを考えてリフォーム内容を決めることです。

例えば、後30年暮らしたいなら、内装の張り替えや水廻りだけでなく耐震補強工事や断熱改修なども行い、新築同様の耐久性や性能を持たせる必要があります。

逆に言えば、リフォーム後の家に20年暮らして老後はマンションに引っ越すなどの計画があれば、リフォーム内容と費用を調整できるということです。

築50年の家をリフォームするなら、住む年数に合った工事を選択してくださいね。

築50年の家のリフォーム・建て替えの判断基準

リフォームと建て替えのどちらが向いているかは、次の4つのポイントで判断するのが分かりやすいです。

• 費用
• 建築基準法や条例による規制
• 建物の構造と劣化状態
• 耐震基準

それぞれの判断基準を解説します。

費用

建て替えとリフォームのどちらが費用を抑えられるかは、重要な判断基準の1つです。

一般的には、既存の構造を活かせるリフォームやリノベーションの方が費用を抑えられます。

しかし、建物の状態や条件によっては建て替えの方が費用が抑えられるケースもあり、どちらが費用を抑えられるかはケースバイケースです。

リフォームと建て替えの費用相場は後ほど解説します。

建築基準法や条例による規制

リフォームと建て替えの判断基準は、土地の法規制も重要です。

次のような法規制がある土地は、建て替えをしても同じ広さや自由なデザインの家を採用できないケースもあります。

例えば、建築基準法の接道義務を満たしていない家の場合、建て替えだとセットバックで土地や建物の面積が減るケースも。

現在の建築では、50年前に家を建てたときにはなかった様々な制限があり、最悪の場合は建て替えができない土地もあります。

リフォームの場合、10㎡を超える増築工事など以外は基本的に確認申請が必要ありません。

そのため、大幅な間取り変更やスケルトンリフォームなどをしても法規制をクリアできることが多いです。

建物の構造と劣化状態

リフォームと建て替えのどちらが良いかは、建物の元の構造によっても異なります。

一般住宅には次のような構造が採用されています。

• 木造（軸組工法、ツーバイフォー工法）
• 鉄骨造
• 鉄筋コンクリート造

一般的な木造軸組工法やツーバイフォー工法の家なら、問題なくリフォームできることがほとんどです。

築50年の建物は、木造で建築されている事例が多いでしょう。

一方で、鉄骨造や鉄筋コンクリート造、工場で大部分を作るプレハブ工法だと、間取りやレイアウトに制限が出ることも少なくありません。

ハウスメーカー独自の規格で建てられた家は、他の会社ではフルリフォームやリノベーションが難しいケースも。

また、構造に加えて建物の劣化状況によっても、リフォームが制限されることがあります。

雨漏りやシロアリ被害などが発生している場合は、リフォームのほかに修繕費用がかかることもあります。

建築知識が豊富なリフォーム会社に現地調査してもらい、見落としが無いように見積もりして建て替えと比較することが大切です。

建て替えの場合は既存の建物を解体するため、構造や劣化状況に関係なく工事することができます。

耐震基準

耐震基準も建て替え・リフォームの費用比較や判断に影響するポイントです。

耐震基準とは、国が定めた「最低限満たすべき地震の耐性基準」のことを指します。

1981年に大きな改正があり、1981年6月1日以降の建物は「新耐震基準」は満たす必要があります。

築50年の家は、建築基準法改正以前の「旧耐震基準」に該当します。

建物の耐震性能によっては、現行の新耐震基準に合わせるための耐震改修費用が多めにかかることがあります。

ただし、1984年以前に確認申請を受けた家でも、必ず耐震改修工事が必要なわけではありません。

調査の結果、現行の耐震性能を持っていれば耐震改修工事は不要ですし、または近い性能を持っていれば軽度の工事で済みます。

正確に把握するには専門家による耐震診断が必要ですが、建築図面からある程度読み取れることもあります。

まずは、建築知識が豊富なリフォーム会社に相談してみることもおすすめします。

▷ハウスリンクへのご相談はこちらから

築50年の家のリフォーム・建て替え費用の比較

＜施工事例：埼玉県入間市戸建て中古住宅リノベーション＞

築50年の家をリフォーム・建て替えする場合、どのくらいの費用が相場なのでしょうか。

それぞれの平均価格から、リフォームと建て替えの費用を比較します。

築50年の家のリフォーム費用相場は「800～2,000万円」

国土交通省の調査によると、躯体以外の部分を全面リフォームする場合の費用相場は800～2,000万円です。

▷参考資料：リフォームの内容と価格について｜国土交通省

リフォームは工事範囲や内容を調整できるため、金額の幅が大きくなっています。

耐震改修や雨漏り修繕などがあると費用が高くなりますが、それでも建て替えよりは安くなる可能性が高いです。

築50年の家の建て替え費用相場は「4,487万円」

国土交通省が行った「令和4年度住宅市場動向調査」では、築50年の家を建て替える費用の平均は4,487万円です。

その内、2,093万円を自己資金で支払ったという結果が出ています。

▷参考資料：令和４年度 住宅市場動向調査報告書｜国土交通省

あくまで平均価格ですが、建築資材の高騰や人件費の上昇によって、建て替え費用は高くなっています。

昨年の同調査では建て替え費用の平均が 3,299万円ですので、1年間で1,000万円以上も平均価格が上がっていることがわかります。

また、建て替えは土地取得費用がかからないのがメリットですが、解体費用や仮住まい費用が発生する点も留意しておきましょう。

築50年の家のリフォーム・建て替えのメリット・デメリット比較

＜施工事例：埼玉県所沢市中古住宅フルリノベーション＞

築50年の家をリフォームや建て替えする際の、メリット・デメリットを比較します。

築50年の家をリフォームするメリット・デメリット

築50年の家をリフォームするメリットを紹介します。

リフォームは建て替えと比べて費用を抑えられる点が最大のメリットです。

仮に2,000万円かけてフルリフォームしても、建て替えの平均価格よりも2,000万円以上抑えることができます。

また、最近リフォームした箇所や使わない部屋はそのままにすれば、リフォーム費用はかかりません。

スケルトンリフォームやリノベーションをする場合は仮住まいが必要ですが、建て替えと比べて期間が少ないため生活の負担や費用がかかりにくい点もメリットでしょう。

そして、今まで暮らして住まいを残したまま、住み心地を良くできる点もリフォームの大きな魅力です。

一方、リフォームには次のようなデメリットもあります。

内装などの表面だけを交換した場合、床下や屋根裏などのトラブルを見逃してしまう危険性がある点は、リフォームならではのデメリットです。

シロアリ被害や構造体の腐食があるのにそのままにしておくと、建物の耐久性に大きく影響します。

また、建物の状態によって工事内容が変わるため、費用を予測しにくい点もデメリットです。

壁や床を壊してから補強・補修工事の必要性が分かり、工事中に追加費用が発生することもあります。

ただし、どちらのデメリットも実績が豊富な施工会社に相談し、現地調査や見積もりしてもらうことで回避することが可能です。

工事中にかかる可能性のある追加費用も確認しておき、予算取りをしておくことをおすすめします。

築50年の家を建て替えするメリット・デメリット

築50年の家を建て替えるメリットを紹介します。

建て替えのメリットは間取りやデザインの自由度や、現在の耐震・性能基準を満たした家を建てられる点です。

ただし、住宅会社によって自由度や性能が大きく異なるため注意しなければなりません。

ローコストメーカーは費用を抑えられる点が魅力ですが、選択肢の少なさから希望する間取りやデザインを実現できないこともあります。

大手ハウスメーカーを選ぶことで、性能やデザインにこだわった家づくりはできますが、費用は高くなるでしょう。

リフォームと異なる点は、新たな家へ建て替えるため工事中に不測の事態や追加工事が起こりにくいことです。

綿密に打合せていれば、工事中に大きな追加費用が発生するケースは基本的にありません。

しかし、建て替えでも手抜き工事や施工ミスによるトラブルはゼロではありませんので、信頼できる会社選びが大切です。

また、建て替えをすれば、その後の10～15年程度は大きなメンテナンス費用がかかりません。

一般的には、メンテナンスにかかる最初の大きな費用は築10～15年の外壁屋根塗装です。

設備の故障などを除けば、建て替え後は出費を抑えることができ、ローンの返済や貯蓄に充てることができます。

建て替えのデメリットも確認しましょう。

建て替えのデメリットは、リフォームに比べて平均で2,000万円以上も費用負担が増えることでしょう。

住宅ローンを組む場合、年齢によっては借入が難しいケースも。

また、完済時の年齢を設定している金融機関がほとんどのため、年齢によっては返済年数が短くなって月々の返済額が増えてしまう事例もあります。

また、建て替えはリフォームと比べて打合せ内容も多いですし、手続きや工事完了までも時間がかかります。

解体から引き渡しまで半年前後かかるケースが一般的なため、仮住まい期間も長くなって家賃負担も大きいです。

建て替えをすると建物自体の価値が上がり、固定資産税や都市計画税が高くなるケースがほとんどです。

不動産取得税がかかる点も建て替えだけのデメリットでしょう。

まとめ

築50年の家はリフォーム・建て替えどちらが良いのかは、建物の状態によって異なります。

ただし、築50年の家ではフルリフォームやリノベーションすることで、寿命を数十年延ばせるケースも多いです。

建て替えと比べて、必要な箇所だけ工事できたり費用を抑えられたりするなどのメリットもあります。

住み慣れたお住まいを残せるという点も、大きな魅力の1つです。

建物の状態やお住まいの要望、費用などを総合的に判断しながら、リフォームと建て替えを選択してみてくださいね。

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築50年以上の家にお住まいの方も、ぜひお気軽にお問い合わせくださいね。

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