空き家をリノベーションして賃貸に｜借り手が見つかる物件にする5つのコツ【東京】

空き家を相続などで所有したが、自分の住まいはあるため活用に困っているという方もいるでしょう。

売りに出しても良いが、将来子供たちが土地を使うかもしれないなどと考えると、中々手放せませんよね。

そのような場合におすすめなのがが、リノベーションして賃貸住宅にする方法です。

賃貸なら使わない期間だけ貸し出し、必要なタイミングで売ったり譲ったりできます。

また、家賃収入でリノベーションやメンテンナンスの費用、固定資産税代を捻出できれば金銭的なメリットも。

今回は空き家をリノベーションして賃貸として活用するコツを紹介します。

コラムのポイント

• 空き家に住むことはできないが手放したくないなら「賃貸」という活用方法があります。
• ニーズに合わせた建物へリノベーションすることで借り手が付きやすくなります。
• 空き家があるエリアに詳しく、賃貸物件のリノベーション実績の多い会社に依頼しましょう。

所有している空き家の放置はリスクがある

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、全国で活用されていない空き家は平成30年時点で約348万戸もあると言われています。

▷参考ページ：平成30年住宅・土地統計調査　調査の結果｜統計局

実家を相続したり両親が入院や施設へ入ったりしたことがきっかけで、空き家の所有者になるというケースも多いです。

ご自身にも住まいがあると、空き家の管理や活用の必要性を感じず、放置しているという方も少なくありません。

しかし、空き家の放置はさまざまなリスクがあることを理解しておかなければなりません。

空き家を管理していないと、特定空き家や管理不全空き家に指定され、住宅用地にかかる固定資産税の控除の対象外になる可能性があります。

その結果、現在支払っている固定資産税の6倍の納税をしなければなりません。

詳しくはこちらのコラムで解説していますので、ぜひご覧ください。

▷関連コラム：空き家の固定資産税が6倍に！いつから？埼玉のリフォーム会社が対策を解説

また、空き家を放置することで近隣住民に迷惑をかけてしまうこともあります。

そのため、空き家は定期的な手入れを行うか、住む・貸す・売るなどの方法で活用することが求められているのです。

空き家の賃貸で考えるべき5つのこと

空き家を賃貸するときに考えるべきことを紹介します。

①空き家があるエリアは賃貸の需要があるのか

まずは、空き家が賃貸物件として需要があるのかを知ることが大切です。

賃貸の需要がないのにお金を掛けてリノベーションしても、借り手が見つからずに出費だけが増えてしまいます。

• 空き家が一軒家の場合、住宅としての需要があるか
• 周辺に賃貸物件は多いか
• 駅や公共交通機関は近いか

賃貸物件として活用するなら、そのエリアに合った建物なのかを見極めましょう。

利便性を求められるエリアなら、駅までの距離なども重要です。

郊外の物件なら、駐車スペースがある敷地なのかも大切なポイントになってきます。

②どのような人からのニーズがあるのか

賃貸としての需要がありそうなら、具体的なニーズを調査しましょう。

• 周辺は住宅地や商業地なのか
• 多く住んでいるのは家族or学生or単身者なのか

住宅地なら住まいとしての需要がありますが、商業地やオフィス街の近くだと店舗やシェアオフィスなどの活用方法もあるかもしれません。

住宅街に住んでいる人が家族なら一軒家としてのニーズがあります。

しかし、学生や単身者ばかりのエリアでは戸建ては広すぎて借り手が見つからないケースも。

シェアハウスやレンタルスペースなども視野に入れるなど、幅広い選択肢を持ちながら計画を立てることが大切です。

③空き家の状態はどの程度か

空き家の損傷の程度なども細かく確認することが大切です。

物件によっては劣化が進んでいて、リノベーションしても耐震性などに不安が残ることもあります。

解体して駐車場として活用した方が良いという物件もあるでしょう。

リフォーム・リノベーション会社などの専門家に空き家を見てもらって、建物の状態を明確化しましょう。

必要なリノベーション工事が分かれば、必要な費用も見えてきます。

④リノベーション費用が家賃で回収できるのか

周辺の賃貸物件の家賃相場などを確認して、いくらで貸すのかを検討しましょう。

そして、リノベーションでかかった費用が家賃で回収できるのかをシミュレーションしてください。

また、回収までにどのくらいの期間がかかるのかも理解することが大切です。

空き家のリノベーション費用については、後ほど詳しく解説します。

⑤メンテナンスにかかる費用と手間はどのくらいか

借り手を確保し続けるために、定期的なメンテナンスが必須です。

退去後はクリーニングや必要に応じたリフォーム、数十年に1度は設備や外装のメンテナンスも行わなければなりません。

また、不測の事態によって急な出費が必要になるケースも。

給湯器が壊れてお湯が出なければ交換しなければならず、水漏れしたら修理業者を手配する手間がかかります。

借り手がいないときは収入がなくなり、空き家の清掃やメンテナンスは貸し手側が行います。

賃貸しても空き家の管理は必要ということを、理解することが大切です。

空き家リノベーションの費用相場

空き家リノベーションの費用相場は、300～1,000万円程度が相場です。

水回り設備の交換リフォームだけなら300万円程度で抑えられますが、内外装の張り替えや間取り変更を行うリノベーションでは1,000万円以上かかるケースも。

また、建物の性能向上のために耐震補強工事や断熱リフォームなども行うなら、さらに費用が上乗せされます。

建物の築年数や状態によってリノベーション費用が大きく異なるため、一概に費用の相場をお伝えすることはできません。

詳しい費用はこちらのコラムを参考にしてみてくださいね。

▷関連コラム：埼玉県の空き家リフォームの費用はどのくらい？補助金はある？

こちらは600～800万円で空き家のフルリノベーションを行った事例です。

before

after

1棟丸ごとリノベーションした事例です。

• 水回りの設備の交換
• 内装材（床・壁・天井）の張り替え
• 外装材の再塗装
• 照明器具交換

お風呂は元々在来浴室でしたので、ユニットバスに交換しています。

リビング横の和室は使い勝手が良いため、畳を張り替えて和室のまま残している点もポイントです。

＜こちらの事例を詳しく見てみる＞

その他の空き家リノベーションの事例は、こちらのコラムをご覧ください。

▷関連コラム【空き家リノベーション・リフォーム】埼玉県の成功事例3選と後悔しないためのポイントを解説

▶ハウスリンクのリフォーム事例はこちらから

借り手が見つかる空き家に！5つのリノベーションのポイントとは

借り手が見つかる賃貸物件にするための、空き家リノベーションのポイントを紹介します。

①借り手の家族構成や活用方法を想定して計画を立てる

まずはどのような人に貸すのかを想定した計画を立てましょう。

ファミリー層なら3～4部屋ある戸建てが求められます。

一方で、1～2人暮らしなら部屋数は重要視されないケースが多いです。

部屋数よりもLDKの広さや収納量、防犯性などを考えた方が需要があるかもしれません。

ターゲット層を明確にし、空き家の間取り変更が必要なのかを検討してください。

②水回りは最新の設備を採用する

▷施工事例｜埼玉県所沢市の空き家リノベーション

清潔感や使い勝手を求められる水回りの設備は、新しいものに交換してください。

建物が古くても設備がきれいなら、賃貸としての価値が高まります。

家族が住む空き家なら幅広いキッチンや洗面台などが人気です。

女性の1人暮らしなら、カメラ付きインターフォンなどの防犯性能が高い設備は喜ばれます。

学生や男性の一人暮らしなら、設備にはそこまでお金を掛けずにシンプルな仕様でも十分かもしれません。

ターゲット層に合わせた設備を選んで、おすすめポイントとしてアピールしましょう。

③お手入れのしやすさを考えて素材を選ぶ

▷施工事例｜空き家リノベーション

入居者がお手入れしやすい素材、また管理者がメンテナンスしやすい素材を選ぶことが大切です。

壁や天井は量産品の壁紙、床はシートフローリングや耐水性のあるクッションフロアが賃貸住宅に向いています。

また、照明は交換が簡単なシーリングライトを選びましょう。

キッチンや洗面台の周りの壁はパネル材を採用するとお手入れが楽です。

壁紙のように水ハネで傷むことがないため、メンテナンス費用も抑えられます。

入居者がきれいに暮らしやすく、管理者がメンテナンスしやすい素材選びにこだわってみてくださいね。

④古民家は雰囲気を活かしたリノベーションも需要がある

築年数が経った空き家は、昔ながらのデザイン性を活かしたリノベーションもおすすめです。

地方や郊外の戸建ての賃貸住宅は、ゆったりと自然を感じる暮らしを求めて都会から移住する方もいます。

あえて柱や梁を見せる内装にしたり、昔ながらの扉やガラスデザインを残したりして、古民家の落ち着く雰囲気の貸家にリノベーションしても良いでしょう。

ただし、デザインは古民家風でも快適性は現代の基準に合わせて高めることが大切です。

必要に応じて断熱リフォームを行うなどの対策を行いましょう。

⑤外装や外構もリノベーションして好印象を与える

▷施工事例｜埼玉県所沢市の空き家リノベーション

借り手が見つかりやすい建物へ空き家をリノベーションするなら、室内だけでなく外装や外構のリノベーションも検討してください。

• 外装：外壁・屋根の再塗装、玄関ドアや照明の交換など
• 外構：駐車スペースの整備、雑草対策、ポストの設置など

外壁や屋根の塗装は10～15年に1度が目安のため、築年数が経った空き家ではメンテンナンスが必要なタイミングになっているケースがほとんどです。

建物の状況によっては外装材の張り替え工事が必要になることもあります。

外装や外構まで整備された家は内見時に好印象を与えやすいです。

外回りまで目を向けて、空き家リノベーションの計画を立てましょう。

空き家のリノベーションは業者選びが大切

空き家のリノベーションは業者選びが大切です。

次のようなポイントを考慮しながら、依頼するリフォーム・リノベーション会社を探しましょう。

• 空き家リノベーションの実績がある
• 内外装・水回りの設備・間取り変更など幅広い工事に対応できる
• 賃貸経営に関する知識がある
• 空き家があるエリアに詳しい

幅広い工事に対応できるリフォーム会社なら、リノベーション後のメンテナンスもお願いすることができて安心です。

また、賃貸経営やそのエリアに詳しければ、よりニーズに合わせたリノベーションを行うことができるでしょう。

▷ハウスリンクでリフォームをさせて頂いたお客様の声

まとめ

空き家は「賃貸」という方法でも活用することができます。

リノベーションをすることで、賃貸物件としての価値が高まり借り手が見つかりやすくなります。

周辺の家賃相場やリノベーション費用を考慮しながら家賃設定をし、損をしない賃貸経営の計画を立てましょう。

また、エリアのニーズを調査して借りる人に合わせたリノベーションをすることも大切なポイントです。

信頼できるリフォーム会社に空き家の状態を確認してもらい、適切なリノベーションを行いましょう。

埼玉県・東京都の空き家リフォームはハウスリンク

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水回り・内装・外装だけでなく大掛かりな間取り変更やフルリフォームまで、住まいのリフォームはなんでもお任せください。

所有している空き家を賃貸物件として有効的に活用したい方は、ぜひお気軽にご相談くださいね。

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